Rendimientos del capital inmobiliario (y mobiliario)

1. NORMAS GENERALES SOBRE LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL

(a) Concepto de rendimientos del capital y clases (art. 19 LIR)

-la titularidad debe corresponder al contribuyente (propiedad, usufructo, etc.)

-no deben estar afectos al desarrollo de una actividad.

 

·Clases (art. 19.2 LIR, 334-336 C.c.):

a) Rendimientos de capital inmobiliario: proceden de bienes inmuebles (art. 334 C.c.), sean rústicos o urbanos.

b) Rendimientos de capital mobiliario: derivados de la titularidad de bienes muebles o derechos (arts. 335 y 336 C.c.).

 

·Cálculo del rendimiento neto: 

RENDIMIENTO ÍNTEGRO - GASTOS DEDUCIBLES		100 -50
RENDIMIENTO NETO		50
- REDUCCIONES POR RENDIMIENTO NETO IRREGULAR	40%*(100-50)	-20
RENDIMIENTO NETO REDUCIDO		30

(b) Individualización de los rendimientos del capital (arts. 11.3 LIR, 7 LIP)

2. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO (arts. 20-22 LIR; 12-14, 73, 98, 104 RIR)

(a) Rendimientos íntegros (art. 20 LIR)

• el alquiler como Rendimientos del Capital Inmobiliario o como Actividad Empresarial.

• alquiler de inmueble (Rendimiento del Capital Inmobiliario) frente a alquiler de negocio (Rendimiento del Capital Mobiliario).

• Importe del Rendimiento Íntegro (art. 20 LIR): importe total de la contraprestación recibida (sin incluir el IVA) por la cesión del inmueble, incluyendo, en su caso, las percepciones derivadas de los bienes cedidos con el inmueble (alquiler de un piso amueblado, etc.). Incluye también:

• la cesión de algún aprovechamiento del inmueble (cesión de la fachada para colocar un anuncio),

• importe de la participación que reciba el titular del inmueble en caso de subarriendo o traspaso. No ocurre lo mismo con los ingresos que obtiene el arrendatario, ya que no se derivan de la titularidad del inmueble. En este caso tendrán la calificación de rendimientos del capital mobiliario (subarriendo) o variación de patrimonio (traspaso).

(b) Gastos deducibles (arts. 21.1 LIR; 12 y 13 RIR)

• En general, todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos que sean a cargo del titular, y el importe del deterioro sufrido por los bienes. En caso de arrendamiento por período inferior al año, se prorratearán los gastos deducibles de carácter anual.

• En particular (art. 12 RIR):

 

a) Intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes que generan los rendimientos y demás gastos de financiación, siempre que sean a cargo del propietario o titular.

 

b) Tributos y recargos no estatales (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Tasas municipales, Contribuciones Especiales Municipales, etc.) no repercutibles legalmente y que no tengan carácter sancionador; Tasas y Recargos Estatales.

 

c) Cantidades devengadas por terceros en contraprestación, directa o indirecta, de servicios personales:  gastos de portería, vigilancia, administración, etc. (a menudo incluidos en el recibo de gastos de comunidad) siempre que sean a cargo del titular.

 

d) Gastos de formalización de arrendamiento y defensa jurídica.

 

e) Saldos de dudoso cobro, siempre que esté justificado, es decir:

-cuando el deudor esté en suspensión de pagos, quiebra, etc.

-cuando entre la primera gestión de cobro y el final del período impositivo haya transcurrido más de 6 meses.

Si una vez deducido un saldo como gasto se obtuviera su cobro, en ese caso se considerará ingreso de ese período.

 

f) Gastos de conservación (pintado, revoco de paredes) y reparación (arreglo calefacción, ascensor, bajada de aguas) soportados por el titular. Son deducibles en tanto se trata de gastos necesarios para mantener en uso el bien. Por contra, no serán deducibles los gastos de ampliación o mejora (mobiliario, puertas de seguridad, contraventanas, enrejado, etc.), ya que suponen un aumento en el valor del bien (se deducen vía amortización).  En algunos casos la frontera entre estos dos tipos de gastos es bastante difusa.

 

g) Primas de seguros relacionados con el inmueble (incendio, responsabilidad civil, robo, rotura, etc.).

 

h) Servicios y Suministros: agua, gas, electricidad, etc., a cargo del titular.

 

i) Amortizaciones (art. 13 RIR), tanto del inmueble como de los bienes muebles cedidos conjuntamente con el mismo, siempre que respondan a la depreciación efectiva. A efectos fiscales se entiende cumplido este requisito en los siguientes casos:

-inmuebles:  3%*Mayor {Coste de Adquisición Satisfecho, Valor Catastral} (excluyendo el valor del suelo, ¿Cuál es el valor de la edificación y cuál el del suelo? Utilizar el recibo del IBI),

 

-muebles:  cuando la dotación no exceda el coeficiente lineal máximo fijado en las tablas de amortización de carácter general para actividades económicas (art. 28 RIR, en general el 10%).

(c) Rendimientos irregulares y reducciones (arts. 21.2 LIR, 14 RIR)

• Si en los rendimientos del trabajo reducíamos el rendimiento íntegro irregular antes de practicar los gastos deducibles, a partir de ahora la reducción por este motivo se practicará después de restar los gastos deducibles. La reducción, por otro lado, se realiza sobre el rendimiento neto irregular: es decir, el íntegro menos sus gastos.
• Existen dos tipos de reducciones:

1. Por arrendamiento de vivienda (21.2 LIR): el rendimiento neto en este supuesto se reduce en un 50%. Se trata de una medida que intenta incentivar el alquiler de viviendas.
2. Reducciones por rendimientos irregulares (21.3 LIR y 14 RIR)

• ¿Qué se consideran rendimientos irregulares?

• los que tengan un período de generación superior a 2 años.

• aquellos que se obtienen de forma notoriamente irregular en el tiempo. Exclusivamente los siguientes (art. 14.1 RIR):

• importes obtenidos (por el propietario del inmueble) por el traspaso de negocios,

• indemnizaciones recibidas del arrendatario por daños o desperfectos en el inmueble,

• importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

 

• El porcentaje de reducción es siempre del 40%

• ¿Qué importe se reduce? Nos dice la Ley que debemos reducir el rendimiento neto, pero eso debe ser analizado en cada caso. Habría que reducir ese rendimiento en el importe de sus gastos, no la parte alícuota de los gastos correspondientes a todos los inmuebles.

(d) Rendimientos en caso de parentesco (art. 22 LIR)

• Cuando entre el arrendatario y el arrendador exista parentesco (hasta el tercer grado inclusive, tanto consanguíneo como por afinidad: padres-hijos, hermanos, tíos-sobrinos), el Rendimiento Neto no podrá resultar inferior al Rendimiento que resulte del art. 71 LIR (ver letra f, más adelante).

(e) Retenciones e ingresos a cuenta sobre arrendamientos (98 y 104 RIR)

• ·El arrendatario (el que paga el alquiler) está obligado a practicar una retención sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador (excepto el IVA), ingresando dicho importe en Hacienda.

• tipo de retención: 15% (7,5% en inmuebles situados en Ceuta y Melilla)

• no existe obligación de practicar retención ni ingreso cuando la renta a satisfacer no supera los 900€ anuales,

(f) Imputación de rentas inmobiliarias (art. 87 LIR)

1. Bienes urbanos (no rústicos).

2. No afectos a actividades económicas.

3. No generadores de rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, utilizados por su propietario (a excepción de la vivienda habitual) o  desocupados (el tratamiento en ambos casos será el mismo).

4. No debe tratarse de solares, ni de inmuebles en construcción, ni de inmuebles no susceptibles de uso por motivos urbanísticos.

5.  El tratamiento es el mismo en caso de propiedad o usufructo (la valoración será la del inmueble en ambos casos, no la del usufructo). En caso de usufructo, la persona que debe imputarse la renta es el usufructuario, no el que ostenta la nuda propiedad, ya que es al primero al que corresponden las rentas y frutos del inmueble.

 

• Rendimiento a computar:

Un inmueble urbano no arrendado no produce rendimientos monetarios, pero a efectos fiscales debe imputarse como rendimiento el 2% del valor catastral. El porcentaje desciende a un 1'1%, si el valor catastral ha sido revisado o modificado con posterioridad al 1 de enero de 1994 (en el cuadernillo que acompaña el impreso de la declaración aparece la lista de municipios que han sufrido esta revisión).

• Precisiones:

• Gastos deducibles: NO HAY

 

EJERCICIOS